Youtuber Vojta Žižka si chcel kúpiť nájomný dom v Prahe, opraviť ho a byty rozpredať. Nemal však dostatočný kapitál na to, aby budovu kúpil sám, a tak požiadal o pomoc svojich fanúšikov.
Do troch dní sa mu ľudia na internete vyzbierali 100 miliónov českých korún, to je v prepočte viac ako štyri milióny eur. Žižka sa v priebehu septembra stane novým majiteľom budovy na Podolskej ulici v lukratívnom širšom centre Prahy.
Na to, aby zbierka dopadla úspešne, nemusel Žižka spustiť žiadnu mediálnu kampaň. Pôvodne síce chcel crowdfunding postupne otvoriť širokej verejnosti, ale celú sumu sa mu podarilo vyzbierať ešte v uzavretom režime pre fanúšikov z jeho Patreonu (platforma, prostredníctvom ktorej môžu fanúšikovia finančne podporiť tvorcov obsahu, pozn. red.) a dlhodobým investorom z platformy Fingood, kde zbierka prebehla.
Čo z toho ľudia budú mať? Žižka investorom sľubuje minimálne osempercentnú návratnosť investície. Zisk by sa im mal pripísať na účet do jedného roka od ukončenia zbierky. Z celého procesu vznikne časozberný dokument, ktorý sa youtuber chystá natočiť.
Takýto investičný projekt, ktorý by influencer do veľkej miery postavil na svojej mediálnej reputácii, nemá v Česku a na Slovensku obdoby.
"Bežne, keď vidím spojenie influencer a investovanie alebo mobilizácia kapitálu, tak to vnímam veľmi pesimisticky. Väčšinou sa to totiž spája s podvodom, či už vedomým alebo nevedomým. Je ale skutočne dôležité rozlišovať, kto stojí za projektom. V tomto prípade ide o skúsených ľudí, ktorí patria v tejto oblasti medzi odborníkov, a ktorých aj osobne rešpektujem a dôverujem im," hovorí pre Closer analytik finančných trhov Marek Malina zo spoločnosti Portu.
Ak bude mať projekt úspech, nevidí dôvod, prečo by to Žižka v budúcnosti nemohol zopakovať. Ide podľa neho o lukratívne príležitosti.
Konať museli rýchlo
Žižka sledovateľom oznámil zámer zainvestovať do nájomného domu v Prahe len pred pár dňami. Sily spojil s podnikateľom Martinom Ladyrom, ktorý dlhodobo investuje do realít.
Dvojici sa podarilo naraziť na majiteľku činžiaku, ktorá sa podľa ich slov chce budovy zbaviť čo najrýchlejšie a bez komplikácií. Aj preto im ponúkla zľavu z ceny. Bola ochotná vzdať sa nehnuteľnosti za 94 miliónov českých korún, teda 3,85 milióna eur.
Na to, aby investíciu dotiahli do úspešného konca, však potrebovali peniaze získať rýchlo. Banka by im úver takto expresne poskytnúť nevedela. Obrátili sa preto na fanúšikov na internete.
"Objavili sme to, čo sa na trhu realít objavuje zriedka. Predajca, ktorý sa chcel rýchlo a spokojne zbaviť kvalitnej nehnuteľnosti, a tak dal skonto, a my, ktorí sme dokázali dať príležitosť investorskej komunite Vojta Žižku byť súčasťou zaujímavého a výnosovo lukratívneho biznisu," komentuje projekt Ladyr.
Ladyr je v českom biznise s nehnuteľnosťami známe meno. Podľa stránky projektu momentálne vlastní portfólio nehnuteľností s hodnotou takmer 90 miliónov eur.
Na druhej strane, Žižka nielenže od roku 2021 nahráva jeden z najpopulárnejších investičných podcastov v Česku, ale viac ako desať rokov pôsobil aj v Českej sporiteľni.
Dlho tam viedol investičný tím, ktorý spravoval majetok v hodnote takmer 500 miliónov eur. O reputáciu zakladateľov projektu sa preto investori báť nemuseli. Aj z toho dôvodu zrejme zbieranie peňazí trvalo len tri dni.
Čerešničkou na torte bolo rozhodnutie platformy Fingood, ktorá zbierku zastrešovala, vzdať sa poplatku za sprostredkovanie svojich služieb. Zisk z poplatkov platforma vymenila za marketingovú kampaň, ktorú Žižka dokázal okolo projektu vygenerovať.
Garantovaný výnos
Pri investícii symbolických tisíc korún českých dostal investor úrok osem percent. Pri maximálnej investícii nad jeden milión korún sa vďaka odpusteným poplatkom dokázal investor dostať na výnos až jedenásť percent.
To, že niekto garantuje zisk, podľa Malinu ešte neznamená, že ide o rizikovejšiu investíciu.
"Garantovať sa dá v jednoduchosti tak, že ľudia, ktorí stoja za takýmto projektom, očakávajú výrazne vyššie zhodnotenie, ako je osem percent. Ak by sa investícia nevyvíjala podľa predstáv, títo ľudia garantujú výnos svojim finančným zázemím. Vždy treba zohľadniť, kto za investíciou stojí, aké je jeho finančné zázemie, zadlženie, ale aj samotnú investíciu," vysvetľuje analytik.
Ako prví sa k možnosti investovať dostali fanúšikovia, ktorí si platia členstvo na Žižkovom Patreone, následne dlhodobí investori zaregistrovaní na Fingood. Širokej verejnosti už prvotní investori nedali priestor zapojiť sa.
Podľa Malinu je osempercentný výnos z realitného projektu dosiahnuteľný scenár, ale neznamená to, že sa to premietne aj do reality. Stále vidí viacero rizík, keďže projekt stojí na tom, že jednotlivé byty budú mať vyššiu hodnotu ako dom ako celok.
"Otázkou je, či má nehnuteľnosť skutočne takú trhovú hodnotu, aká je investorom prezentovaná. Aký je skutočný stav nehnuteľnosti. Nie sú problémy so statikou, alebo nie sú skryté náklady na opravy a podobne? Aký reálny je prípad zhodnotenia investície? Aké je zadlženie a finančné zázemie ľudí stojacich za projektom?" zamýšľa sa analytik.
Z celku budú byty
Budova, ktorú Žižka s Ladyrom kupujú, stojí v lukratívnej štvrti Praha 4 - Podolí. Ide o nájomný dom zo začiatku 20. storočia, ktorý si podľa Žižku ponechal svoj historický charakter. Dom má päť nadzemných podlaží a obytné podkrovie.
Nachádza sa v ňom pätnásť bytových jednotiek, dva komerčné priestory - bar a reštaurácia - a dokonca aj štrnásť garáží vo vnútrobloku. Celková úžitková plocha domu predstavuje až 1 160,8 metra štvorcového.
Momentálne je v katastri vedený ako jeden celok.
Žižka s Ladyrom preto vymysleli jasnú stratégiu - dom kúpiť, porozdeľovať jednotlivé bytové jednotky prostredníctvom prehlásenia vlastníka, vykonať nutnú revitalizáciu a byty rozpredať za trhové ceny.
Podcaster dom kupuje za cenu 60- až 70-tisíc českých korún, teda okolo 2800 eur, za štvorcový meter. Priemer cien v Prahe však momentálne dosahuje 130- až 150-tisíc českých korún, teda 5300 až 6100 eur za štvorcový meter.
Obaja zakladatelia projektu preto veria, že po nutných byrokratických úkonoch a revitalizácii predajú činžiak s navýšením hodnoty o takmer 60 percent.
Žiadna dramatická zmena na trhu
Žižka podľa vlastných slov do projektu investoval desať miliónov českých korún, v prepočte 410-tisíc eur, z vlastných peňazí.
Obaja navyše za projekt ručia nielen samotnou budovou, ktorú kupujú, ale aj zmenkou na svoj osobný majetok do výšky 100 miliónov českých korún, teda 4,1 milióna eur. Výška ručenia teda dosahuje takmer 200 miliónov českých korún, v prepočte 8,2 milióna eur - to je takmer dvojnásobok sumy, ktorú od ľudí vybrali.
Spoločne založili firmu Podolská 144 s.r.o., v ktorej polovicu vlastní Ladyr a polovicu Žižka prostredníctvom svojich firiem.
Obaja sľubujú, že dom po nadobudnutí nepredajú tretej strane, ale celý proces porozdeľovania priestorov na bytové jednotky chcú dokončiť oni sami.
"Som človek, ktorý má postavený biznis na tom, že je dôveryhodný. Nikdy by som sa nepúšťal do niečoho, o čom by som nebol stopercentne presvedčený, že neprerobí peniaze mojej komunity. Ale aj napriek tomu netvrdíme, že je to bezrizikové. To nie je nič, čo sa spája s investíciami," hodnotí Žižka.
Podľa analytika Malinu si však treba zvážiť aj to, čo by nastalo, ak by projekt nebol dotiahnutý do úspešného konca.
"Ak je zárukou samotná nehnuteľnosť, v prípade nedokončenia projektu budú mať stovky drobných investorov v spoluvlastníctve bytový dom, ktorého trhová hodnota je nižšia, než koľko spoločne investovali. Druhou nevýhodou je, že v prípade mnohých vlastníkov je aj výrazne zložitejší predaj," upozorňuje.
Výhodou je podľa neho fakt, že drobní investori môžu investovať do realitných projektov, aj keď nemajú veľký kapitál. To je síce možné aj cez realitné fondy, ale takéto projekty investorom ponúkajú možnosť investovať priamo do konkrétnych nehnuteľností podľa svojich preferencií.
"Takýto model teda môže vytvoriť pre realitné fondy aj akúsi konkurenciu, ktorá im bude odjedať z koláča, ale zatiaľ si neviem predstaviť, že by šlo v najbližších rokoch o niečo dramatické. Do realitných fondov každý mesiac pritekajú výrazne väčšie sumy," uzatvára Malina.
