Adam Gečevský sa v roku 2019 vybral na výlet po Gruzínsku, kam šiel navštíviť svoju kamarátku. Čakali ho vtedy bakalárske štátnice, no namiesto štúdia sa venoval trhu s nehnuteľnosťami, pretože ho očarilo prímorské mesto Batumi.
Kúpil si tam investičný byt, ktorý v tom čase existoval ešte len na papieri, a začal nad Gruzínskom rozmýšľať ako nad krajinou, kde by mohol rozbehnúť svoj biznis.
Meškal nám let, dostali sme 2400 eur. Slováci opisujú, ako získali odškodnenie od leteckých spoločností Čítajte Založil projekt Batumi.sk a neskôr pribral aj spoločníka. Dnes majú na konte desiatky predaných nehnuteľností a snažia sa podporiť gruzínsky cestovný ruch.
V rozhovore sme sa rozprávali o tom, či sa podľa neho oplatí investovať v Gruzínsku do apartmánu napriek hrozbe Ruskej federácie, ktorá už okupuje dva gruzínske regióny.
Hovorí aj o cenách a vývoji realitného trhu v Batumi, ale aj o tom, ako sa rozhodol svoj investičný byt v Gruzínsku zmeniť na svoje trvalé bydlisko.
Nedávno ste si na propagáciu predaja apartmánov v Batumi zavolali travel influencera Milana Bez Mapy. Prečo práve jeho?
Rozmýšľali sme, akým spôsobom zviditeľniť mesto Batumi. Je ťažké predávať nehnuteľnosti niekde, kde to nikto nepozná alebo si pri Gruzínsku predstaví maximálne Tbilisi. My to mesto samozrejme potrebujeme predať.
Ako najlepší spôsob sa nám javilo osloviť niekoho, kto má veľa followerov.
Minulý rok sme náhodne stretli Janku TravelHacker a ukázali jej Batumi, tento rok sme po tejto skúsenosti skúsili osloviť Milana Bez Mapy. Milan si najskôr nevedel predstaviť, ako by to skĺbil so svojím obsahom, ale nakoniec sme našli spoločnú reč.
Prinieslo to nových klientov?
Naším primárnym cieľom nie je predať každému apartmán, ale inšpirovať ľudí, aby viac cestovali. A nielen ľudia, ale možno, aby aj slovenské cestovné kancelárie Gruzínsko viac propagovali.
Gruzínsko bude do budúcna určite zaujímavé aj cenovo, pretože populárne destinácie ako Chorvátsko veľmi zdraželi.
Prinieslo to prvé výsledky, pretože v roku 2022 navštívilo Batumi okolo tritisíc Slovákov, minulý rok to už bolo štyri a pol tisíca slovenských turistov. Nie sú to závratné čísla, ale aj tak ide o 30-percentný nárast. Nehovorím, že je to len vďaka nám, ale pomohli sme tomu.
Mesto pre výstavbu mrakodrapov a rýchly rozmach niekto označuje za európsky Dubaj, Milan na svojom instagrame však mesto skôr označil za postsovietsky Dubaj. Ako Batumi vnímajú ľudia?
Porovnávať Dubaj s Batumi je samozrejme trúfalé. Možno to ľuďom pripomína Dubaj štýlom výstavby, ale ja by som sa skôr snažil vyzdvihnúť dôvody, prečo je Batumi lepšie ako Dubaj.
Napríklad?
Na rozdiel od Dubaja je Batumi zelené mesto, kde je aj v lete klíma veľmi prijateľná. Veľa arabských turistov preto chodí do Batumi na dovolenky. V lete tu máme od 30 do 35 stupňov, nie takmer 50 ako tam.
Zaujímavý je aj mix architektonických prvkov, ktorý spája mrakodrapy so starými panelákmi z čias Sovietskeho zväzu.
Veľa ľudí Batumi nazýva aj kaukazským Las Vegas, pretože tu začali otvárať veľa kasín. Hráči si tu našli svoje zázemie najmä v zime. Hazard je v meste veľmi obľúbený.
Slovák ukazuje, ako lacno cestovať s 25 dňami dovolenky: Na výlet do Kosova ti stačí 100 eur Čítajte Akým mestom sa podľa teba chce stať v najbližších rokoch?
Zásluhu na tom, aké mesto je Batumi dnes, má hlavne bývalý gruzínsky prezident Micheil Saakašvili, ktorý však dnes sedí vo väzení a drží protestnú hladovku.
(Saakašvili, bol v roku 2018 v neprítomnosti odsúdený za zneužitie právomocí na šesť rokov väzenia. Rada Európy nedávno vyzvala na politikovo prepustenie a označila ho za politického väzňa, pozn. red.)
Vďaka nemu sa Batumi pozdvihlo, on z neho chcel spraviť turistické mesto.
Keď si pozrieš zábery z roku 2010, v Batumi bola katastrofálna pláž, bahniská, močiare a sem-tam ovocné sady. Dnes je Batumi cez leto turistickou destináciou, ale na rozdiel od bulharských destinácií žije po celý rok. Mesto je zelené, neďaleko sú hory.
Na webe projektu som sa dočítal, že keď si sa pred pár rokmi do Batumi zamiloval, rovno si si v meste kúpil vlastný investičný byt. Čo ťa teda do Gruzínska priviedlo?
Moje začiatky v Batumi boli náhodné. Známa si kúpila dom v Gruzínsku, dlho som sa za ňou chystal na návštevu a nakoniec som to v roku 2019 zrealizoval. Boli sme na trojtýždňovom výlete, týždeň Tbilisi, týždeň Kutaisi a týždeň Batumi.
Do Batumi som sa zamiloval, aj keď som mal práve bakalárske štátnice a musel som sa popritom učiť. Zapáčila sa mi európska kultúra, život a atmosféra, tak som po dvoch dňoch začal riešiť nehnuteľnosti.
Nepoznal som miestne pomery, ale natrafil som na majiteľku realitnej kancelárie, ktorá mi pomohla vybrať projekt. Budova sa ešte len začínala stavať, plán bol nastaviť si splátky na tri roky a po troch rokoch to prepísať na seba. Tak som do toho šiel.
(zdroj: archív respondenta Adama)Prirodzene to prešlo do podnikania s nehnuteľnosťami?
Prišlo to samo. Veľa známych sa začalo zaujímať o to, kde som to kúpil nehnuteľnosť, tak som im to vysvetľoval. Na Slovensku nebola žiadna spoločnosť, ktorá by sa venovala nehnuteľnostiam v Gruzínsku.
Mal som skúsenosti s projektmi výstavby domov v Hviezdoslavove pri Bratislave, takže som nebol úplný nováčik. Aj v škole som sa venoval realitnému právu.
V Gruzínsku som našiel v spomínanej majiteľke realitnej kancelárie dobrú spojku, a tak náš biznis vznikol prirodzenou cestou. Nemusel som naháňať klientov, veľa z nich si našlo mňa.
S biznis partnerom Alexom sme sa dali dokopy pred dvoma rokmi, keď sme si uvedomili, že nemusíme byť konkurencia, ale rozvíjať podnikanie spolu a spraviť z toho veľký biznis. On sedí v kancelárii v Bratislave, ja žijem v Batumi.
Aká bola v roku 2019 v Batumi situácia na trhu?
Aj dnes vieš v Batumi kúpiť byt za rovnakú cenu, ako ja pred rokmi. Problém bude v tom, že za také peniaze už nekúpiš byt na rovnakom mieste a s takým výhľadom, ako sa to podarilo mne.
Ja som kupoval za 800 dolárov za štvorcový meter na trinástom poschodí s výhľadom na more, okolo sto metrov od pláže. Takýto byt dnes v Batumi kúpiš minimálne o sto percent drahšie. Za posledných päť rokov sa ceny vyšplhali na dvojnásobok.
Čo to spôsobilo?
Veľkým faktorom bol príchod ruských a ukrajinských migrantov po začiatku vojny, ktorí výrazne zvýšili dopyt po bývaní. Z môjho pohľadu má Batumi stále kam rásť a cenový strop nepríde najbližších desať až pätnásť rokov.
Byty, ktoré existujú ešte len na papieri, sa stále dajú kúpiť za 800 dolárov za štvorcový meter, pričom po dokončení budú mať hodnotu okolo 1200 dolárov za štvorcový meter.
Hovoríš o vojne na Ukrajine, ktorú rozpútalo Rusko a vyžiadala si už desiatky tisíc obetí. Nemyslíš si, že Rusko je dnes pre Gruzínsko príliš veľkou hrozbou -politickou aj vojenskou - na to, aby tam človek investoval peniaze?
Každý má svoj pohľad na vec a môže Rusko vnímať ako hrozbu. Batumi však podľa mňa má strategickú polohu, pretože sa nachádza pri tureckých hraniciach, čo znamená, že leží na hraniciach s NATO. Myslím si, že tu preto žiadne bombardovanie nehrozí.
Veľa Rusov v posledných desaťročiach investovalo obrovské peniaze v Gruzínsku, takže ak by vláda napadla Gruzínsko, išla by proti sebe aj proti vlastným občanom.
Aj Ukrajina leží pri hraniciach NATO, napriek tomu tam Rusko vtrhlo a rozpútalo vojnu.
Ako príklad uvediem mesto Užhorod pri slovenských hraniciach. Je síce na Ukrajine, ale leží blízko hraníc s NATO, takže sa nestalo obeťou bombardovania.
To je len domnienka. Zaujíma vašich klientov, akú hrozbu pre ich investíciu predstavuje Rusko? Moskva už viac ako pätnásť rokov násilne okupuje dva veľké gruzínske regióny Južné Osetsko a Abcházsko a každým rokom sa hranice okupovaných území snaží rozširovať.
Pár ľudí sa ma na to pýtalo, ale až tak to neriešia. Väčšina ľudí nemá prehľad o gruzínskej politike. Ja to nerád riešim, my sa venujeme nehnuteľnostiam, nie politike, takže potenciálne riziká krajiny si musí zvážiť každý sám.
(zdroj: archív respondenta Adama)Na vašom webe ma zaujala veta o tom, že v Gruzínsku majú nulovú toleranciu korupcie. To sa mi nezdá ako pravdivá informácia. Odkiaľ pochádza tento údaj?
To by som chcel korigovať, nedá sa povedať, že nulová tolerancia korupcie. Ale podľa štatistík je v Gruzínsku o polovicu nižšia miera korupcie ako na Slovensku. Takže nie je nulová, ale o výrazne nižšia ako u nás.
Ovplyvnili záujem vašich klientov o investovanie v Batumi veľké protivládne protesty v Tbilisi? Desiatky tisíc ľudí protestovali proti vládnemu návrhu zákona o zahraničnom vplyve a označovaní osôb a organizácií za zahraničných agentov podľa vzoru Ruska.
Jasné, že takéto články o protestoch vedia Gruzínsko vykresliť v negatívnom svetle. Uškodilo to nášmu biznisu, lebo množstvo ľudí sa mohlo zľaknúť, aj keď Gruzínsko je dnes bezpečná krajina otvorená turistom s rýchlo sa zlepšujúcim cestovným ruchom.
Tie protesty boli v Tbilisi, my v Batumi sme mali zhromaždenie možno 500 študentov s vlajkami, inak nič. Samozrejme, že ľuďom sa to nepáči a ja súhlasím s tým, aby šli vyjadriť svoj názor, ak čokoľvek poškodzuje demokraciu.
Ale Gruzínci si zvolili vládu, akú si zvolili, a tak teraz rozhoduje a schvaľuje zákony podľa seba. Uvidím, či sa to nezlepší v najbližších voľbách. My sa aj naďalej budeme snažiť vylepšovať imidž Gruzínska.
Kupujú si ľudia apartmány ako investíciu alebo sa už niekto do Batumi aj presťahoval a žije tam?
Drvivá väčšina ľudí byty kupuje ako investíciu. Buď majú zdedené peniaze alebo zarobené peniaze, ktoré im ležia na účte. Investícia do bytu v Batumi zatiaľ dokáže ročne prinášať zisk okolo desať percent v čistom.
Ale máme pár klientov, ktorí si kúpili apartmán v Batumi a prisťahovali sa sem zo Slovenska. To je super, zostali sme v kontakte a občas sa stretneme.
Ak by som si teraz od vás chcel kúpiť dvojizbový apartmán, koľko presne by ma stál?
Vždy to závisí od štvorcových metrov, lebo dvojizbák môže mať 45 metrov aj 70 metrov. Najlacnejšie sa dajú zohnať od 55-tisíc eur. Pohybuje sa to zhruba od 1100 metrov za štvorcový meter, ale nepostavené projekty vieš kúpiť od 800 dolárov.
Si zatiaľ spokojný so životom v Gruzínsku?
Som veľmi spokojný. V mojej oblasti však nie je jednoduché nájsť ľudí s dobrou znalosťou svojho remesla. Na druhej strane, ak ich nájdeš, sú veľmi spoľahliví.
(zdroj: archív respondenta Adama)Keď hovoríš, že v Gruzínsku nie je jednoduché nájsť kvalitných remeselníkov, nemal by som sa báť, že kvalita budov bude nízka?
Kvalita hrubej stavby je v Gruzínsku rovnaká ako na Slovensku. Netreba sa obávať, že by budova spadla.
Problém nastáva vo chvíli, keď treba dokončovať interiéry apartmánov. Gruzínski majstri milujú použiť najlacnejšie materiály a všetko porobiť tak, aby nejak bolo. To sa mi nepáčilo, aj v mojom apartmáne som musel nejaké veci prerábať.
My chceme na trh priniesť európsky štandard, aby ľudia neboli znechutení, ako sa to stalo mne.
Všimol som si, že klientom ponúkate zájazd na tri noci za 500 eur. Ak si potom od vás kúpia byt, dostanú zľavu 500 eur na cenu nehnuteľnosti. Funguje to?
Zájazdy nám fungujú, vidíme to na štatistikách. Ak príde človek na našu Batumi tour, ukážeme mu mesto a byty, tak približne osem až deväť z desiatich hostí si od nás následne kúpi investičný apartmán. V prípade ľudí, ktorí prídu po vlastnej osi a my ich len zoberieme na obhliadku bytov, je to nižšie. Byt si kúpi možno polovica.
(zdroj: archív respondenta Adama)Hovoril si, že finančne najvýhodnejšia možnosť je kúpiť si apartmán, ktorý ešte nestojí a existuje len na papieri. Nie je s tým spojené veľké riziko, že tá budova nikdy nebude postavená a ja prídem o peniaze?
Áno, ale to sa môže stať kdekoľvek na svete. Aj na Slovensku máme veľa takých projektov, keď ľudia zaplatili za apartmány a nič z toho nebolo. My si preto vyberáme preverených developerov, ktorí už majú vybudované meno a reputáciu.
Developerov máme preverených gruzínskymi právnikmi, ktorí s nami spolupracujú. Väčšinou sa stáva, že developer v predpredaji predá minimálne 50 percent budúcich apartmánov, takže neexistuje dôvod, prečo by mal mať finančné problémy.
