Nehnuteľnosť v Chorvátsku je lepšia investícia ako byt v Bratislave. Táto myšlienka celé roky vŕtala v hlave podnikavej Slovenke, ktorá by si svoj prvý apartmán pri Jadranskom mori bola bývala kúpila už na vysokej škole.
Nemala na to financie.
Irina Čačková Paskaleva si napokon svoj sen o chorvátskom apartmáne splnila. S manželom si postupne kúpili dva apartmány v mestečku Nin pri Zadare, ale podnikanie nefungovalo tak, ako si predstavovali.
Emma odišla žiť do Holandska: Zo Slovenska mi už nechýba nič, cítim, že sa nemám kam vrátiť Čítajte Všetko sa zmenilo, keď narazili na mobilné domčeky v kempe. Pre časť ľudí stiesnená maringotka, pre väčšinu turistov však skvelá možnosť ubytovania počas letnej dovolenky pri mori.
Ako hovorí Irina, s manželom rýchlo zistili, že mobilný domček v chorvátskom kempe môže byť výnosnejší ako byt v slovenskom hlavnom meste. Za noc si totiž od ľudí môže pýtať viac ako 250 eur a stále sa to oplatí obidvom stranám.
Čo ťa priviedlo k rozhodnutiu investovať do apartmánu v Chorvátsku?
Chorvátsko som si vybrala srdcom, spočiatku ani nie investične. Keď som bola decko, chodievali sme tam pravidelne na dovolenky. To boli tie klasické autobusové zájazdy, večer sme nastúpili a ráno sme sa zobudili pri mori.
Mne sa odjakživa páčili apartmány v Chorvátsku, tatinovi som stále opakovala, že si raz nejaký kúpim, ale on mi neveril. Špekulovať som nad tým začala počas vysokej školy, no vtedy to ešte nebolo reálne. Nemala som financie.
S manželom sme potom začali investovať tak, že sme v Bratislave kúpili byt na krátkodobý prenájom. V hlave som však stále mala Chorvátsko.
Chorvátsko si stále považovala za lepšiu investíciu ako byt v Bratislave?
Jasné, je to jednoduché. Keď nastúpim do auta v Bratislave, za sedem hodín viem byť v kempe. Ak sa vyskytne akýkoľvek problém, dokážem ho relatívne rýchlo vyriešiť aj osobne. Prípadne môžem letieť z Viedne do Zadaru, let trvá 45 minút.
Destinácie ako Španielsko, napríklad Kanárske ostrovy, sú predsa len oveľa vzdialenejšie. Ani nehovorím o destináciách ako Bali alebo Thajsko, kde len let trvá osem hodín.
Slovenka chodí roky pracovať do Nórska: Za leto tu viete našetriť tisíce, no nie je to pre každého Čítajte Ktorú časť Chorvátska ste si vybrali na investíciu?
Vybrali sme si mestečko Nin pri Zadare, no zistili sme, že tento región nie je až taký finančne atraktívny z hľadiska obsadenosti. Realitka nám narozprávala rozprávky o tom, ako to budeme mať prenajaté od marca do decembra.
Reálna obsadenosť bola horšia?
Tým, že Nin je destinácia skôr pre rodiny s deťmi, apartmán sme mali obsadený hlavne v júli a auguste. Napriek tomu sme po čase k prvému apartmánu dokúpili ešte jeden apartmán, zlomila som na to manžela aj s pomocou svokry.
Terasa mobilného domčeka v Chorvátsku. (zdroj: archív respondentky Iriny)Ako sa v posledných rokoch vyvíjali ceny apartmánov na chorvátskom trhu?
Ceny apartmánov v Chorvátsku momentálne začínajú byť poriadne vysoké. Keď sme začínali my, dvojspálňové apartmány, čiže niečo ako naše trojizbové byty, stáli od 120- do 180-tisíc eur.
Medzičasom sa takéto apartmány začali predávať za 250- až 300-tisíc eur, ak sú výborne umiestnené. Navyše je ich veľmi málo. Ľudia chcú stále investovať a čoraz viac investujú v prímorských krajinách, takže Chorvátsko je pre nich lákavé.
Apartmány ste postupom času predali. Dnes turistom prenajímate mobilné domčeky v kempe. Je to výhodnejší biznis?
Aj keď sme mali apartmány parádne zariadené, nevedeli sme dosiahnuť obrat, aký sme chceli. A to sme v roku 2021 apartmány prenajímali za celkom vysokú sumu – 150 eur na noc.
Úplnou náhodou sme sa raz bavili s naším známym, ktorý nám povedal, že on vlastní a prenajíma mobilné domčeky. Väčšina ľudí si myslí, že to sú maringotky na kolesách, to som si v tom čase myslela aj ja.
Hovorím mu, že my naše apartmány prenajímame za trošku vyššie ceny a on mi povedal, že on za noc berie 165 eur. Bola som taká, že čo prosím? Hneď sme sa začali obzerať po mobilných domčekoch v rovnakom kempe.
Finančne nám to nevychádzalo, tak som sa ozvala môjmu švagrovi s otázkou, či si nechce vziať hypotéku a kúpiť si mobilný domček v Chorvátsku. Mal záujem a chcel sa o tom dozvedieť viac, kým sme však vybavili hypotéku, medzičasom sa všetky dostupné domčeky v kempe predali.
Zostávalo vám len čakať, či sa objavia nové ponuky?
Náhodou som potom narazila na kemp v meste Biograd na Moru. Namiesto večerného scrollovania instagramu som celé hodiny hľadala inzeráty na mobilné domčeky, až som našla Biograd.
Chlapík z kempu nám potom poslal ponuku, prvého apríla pred sezónou už sme boli na obhliadke, ale celé sa to skomplikovalo. Mali sa osádzať nové domčeky, lenže všetky boli rezervované. Mali sme smolu.
Raz mi náhodou večer zavolal s otázkou, či máme stále záujem. Odrazu sme kupovali náš prvý domček.
Začali sme predávať naše apartmány, onedlho prišiel aj druhý domček a dnes to vyzerá tak, že s manželom vlastníme štyri mobilné domy, švagor má jeden a dva vlastním s týmto biznis partnerom, ktorý nám sprostredkoval prvý predaj.
Z mestečka Nin Irina presunula svoje podnikanie do Biogradu. (zdroj: archív respondentky Iriny)Koľko si dnes pýtaš za noc vo svojom mobilnom domčeku v kempe?
Ceny sú tento rok podobné ako minulé leto. Menší mobilný domček stojí 230 až 250 eur na noc, väčší domček 300 až 330 eur za noc.
Tento rok dokonca máme výbornú obsadenosť, vyšlo nám počasie a napríklad teraz v polovici mája máme aktuálne obsadené všetky domčeky. Minulý rok sa pokazilo počasie koncom apríla a máj bol upršaný, takže sme nemali veľa ľudí.
Mnohí ľudia nechápu, ako je možné, že v Chorvátsku je v máji toľko turistov. Nie každý potrebuje úplne teplú vodu, osviežiť v mori sa dá aj teraz. Ľudia to vedia využiť na prechádzky, posedenie pri mori, skúšanie reštaurácií.
Ty si sa minulý rok vyjadrila, že ak človek prenajíma mobilné domčeky v Chorvátsku, za jedinú sezónu dokáže zarobiť viac ako za celý rok prenajímania bytu v Bratislave. Je to naozaj taký výnosný biznis model?
S manželom popri podnikaní v Chorvátsku spravujeme tri byty v Bratislave, ktoré sme spravovali ešte v čase, keď sme v Bratislave mali náš vlastný investičný byt.
Obraty sú síce fajn, ale náklady sú pri tých bytoch strašne vysoké. Všetky nové budovy ako Panorama City, Eurovea alebo Sky Park majú drahú správu, treba platiť za SBS, klimatizáciu, udržiavanie spoločných priestorov. Medzitým sa zvýšila cena elektriny, to všetko si treba započítať do nákladov.
Sú vaše náklady na mobilné domčeky oveľa nižšie?
V Chorvátsku pri mobilných domoch platíme paušálne náklady. Kempu platíme za pozemok, na ktorom máme náš domček. Za menší domček na začiatku roka zaplatíme 6400 eur, za veľký domček 7300 eur a počas sezóny už len mením plynové bomby.
Mobilné domčeky sa stali hitom počas pandémie, keď ľudia nechceli vycestovať k moru, aby sedeli v apartmánoch. V mobilných domčekoch majú komfort apartmánu, ale vlastnú terasu, gril a všetky výhody kempu hneď po otvorení dverí.
Aj po odpočítaní paušálnych nákladov máme na domčekoch za sezóny vyššie zisky ako na prenájme bytu v Bratislave za celý rok.
Koľko stojí takýto domček, ak by si ho niekto chcel kúpiť?
My máme domčeky od chorvátskej značky Nord. Ide o veľmi kvalitné domčeky, ak by som to mala k niečomu prirovnať, tak možno k značke Mercedes medzi autami.
Je to vyšší štandard, na domčekoch si dávajú záležať. Sú plne vybavené, vnútri majú zabudované spotrebiče, dokonca aj umývačku riadu, kvalitnú toaletu, vynikajúce postele a nechýba ani príprava na satelit. Keď si človek takýto domček objedná, po doručení stačí nakúpiť doplnky.
Cena záleží od toho, kde domček máš. V našom prípade sa cena za domček pre šiestich ľudí v kempe v Biograde pohybuje okolo 100-tisíc eur. Domček má dve spálne a obývačku s rozkladacou posteľou.
Tieto domčeky sa štandardne dajú kúpiť od 50-tisíc eur plus terasa, ktorá sa platí zvlášť. Ak by si to chcel človek osadiť na vlastnom pozemku, tak to bude samozrejme lacnejšie ako v kempe, kde si v cene kupuje aj miesto v známom prostredí, kde počas sezóny zaručene prídu turisti.
Investovať v Chorvátsku sa podľa Iriny oplatí aj dnes. (zdroj: archív respondentky Iriny)Prichádzajú turisti s predpokladom, že si prenajali miniatúrnu maringotku v kempe? Veľa z nich si možno mobilné domčeky nevie poriadne predstaviť.
Veľa ľudí je po príchode prekvapených z toho, v akom vysokom štandarde sú domčeky zariadené. Máme vlastnú bielu posteľnú bielizeň s logom, človek si v kuchyni po príchode nájde fľašu vína, všetko je voňavé a čisté.
Niektorí klienti si myslia, že idú do maringotky v kempe, ale opak je pravdou. Nemusia si brať vlastnú bielizeň ani uteráky, nemusia sa báť, či tam budú mať sprchu alebo kanalizáciu. Väčšina domčekov má dve kúpeľne s dvoma sprchovacími kútmi.
Už sa nám stalo, že hostia prišli a keď to videli, povedali nám, že domček je zariadený lepšie ako ich domácnosť.
Pred letom sa vždy začnú objavovať správy o tom, ako všetko v Chorvátsku medziročne zdraželo. Vnímaš takéto články ako niečo, čo dokáže ovplyvniť tvoj biznis?
Pred letom to začína článkami o medúzach, žralokoch a potom sú na rade ceny. Vidím, ako sa stále píše, že Chorvátsko zdraželo, ale treba si uvedomiť, že inflácia v posledných rokoch udrela na celý svet. Všade stúpli ceny, vzrástli v Chorvátsku, v Bratislave, Žiline, Humennom aj vo Zvolene. Aj v Rakúsku a Maďarsku.
Slovák nemôže prísť na dovolenku k moru a porovnávať reštauráciu, kam chodí doma na denné menu, s reštauráciou v dovolenkovej destinácii. Porcia jedla v Chorvátsku stojí približne rovnako ako jedlo niekde v Eurovei na promenáde pri Dunaji. Je to lepšia, exkluzívnejšia oblasť, preto sú k tomu prispôsobené ceny.
Ak by šli do vnútrozemia v Chorvátsku, dostanú jedlo za rovnakú cenu ako hocikde na Slovensku. Dá sa tu stravovať draho aj lacnejšie. Sú reštaurácie, kde za večeru pre dvoch necháš 100 eur, ale aj 35 eur. Závisí to od človeka. Kopček zmrzliny v Biograde stojí približne dve eurá. To je rovnako, ak nie menej ako v Bratislave.
Niektorí turisti si povedia, že zaplatiť 250 eur za noc je priveľa, lenže je to domček s kapacitou pre šesť ľudí. Keď si to vydelíš, sme niekde na cene okolo 40 eur na osobu na noc, čo podľa mňa nie je tak veľa. V Bratislave stojí byt na Airbnb na noc pokojne okolo sto eur.
Netrpí v posledných rokoch Chorvátsko čoraz viac následkami masového turizmu?
Určite. Biograd je jedna z oblastí, ktoré zasiahol masový turizmus, pokojnejšie to býva niekde na ostrovoch. V lete si tu na svoje prídu starší, mladší aj ľudia s rodinami. Máme tu bary, diskotéku, máme reštaurácie, kempy, pláže.
Chorvátsko vždy patrilo ku krajinám s masovým turizmom, pretože si to ľudia vedia dovoliť. Sadnú do auta a prídu, nie je to také komplikované, ako sa vybrať do exotických destinácií.
Nestávajú sa aj preto napríklad Albánsko alebo Čierna Hora novými destináciami, kde sa oplatí investovať do nehnuteľností?
Albánsko a Čierna Hora sú nádherné krajiny, ale napríklad Albánsko ešte nie je natoľko rozvinuté. Miestami som sa tam bála. Veľa ľudí tam chodieva na dovolenky, ale podľa mňa čaká túto krajinu ešte dlhá cesta.
Ľudia tam okrem toho fungujú úplne inak ako Slováci.
Už Chorvátsko je dosť balkánske. Ľudia tu majú na všetko čas. Počas sezóny sú zvyknutí kmitať v podnikoch, ale inak sa nikam neponáhľajú. Nie sú úplne zvyknutí na taký pracovný režim ako my.
Pre niektorých ľudí v Chorvátsku je zvláštne už len to, že som žena a podnikám. Najčastejšie komunikujem s mužmi, ktorí sa občas čudujú, že s nimi všetko riešim ako rovnocenný biznis partner.
V Čiernej Hore sú krásne miesta, ale je tam strašne veľa Rusov. Mám pocit, že ten trh je presýtený, Rusi tam majú postavené obrovské komplexy s vlastnými prístavmi a na trhu s nehnuteľnosťami je ťažké preraziť.
Takto vyzerá mobilný domček zvnútra. (zdroj: archív respondentky Iriny)Ako sa z tvojej skúsenosti Chorváti pozerajú na cudzincov, ktorí prídu do krajiny, kúpia si nehnuteľnosť a spravia z toho svoj biznis?
Záleží na tom, ako sa k ľuďom správaš. Ak si arogantný, tak sa im to, samozrejme, nepáči. Ale ak si korektný a milý, vždy ti všetci radi vyjdú v ústrety.
Keď som minule odchádzala, nechávala som si v kempe auto a potrebovala som ísť na letisko, hneď sa mi ponúkli, že ma odvezú. Ani som sa nemusela nič pýtať.
Hlavne si netreba myslieť, že ak prídeš investovať do Chorvátska a máš peniaze, tak si niečo viac ako oni. To v žiadnom prípade. Keď budú cítiť, že sa chováš takto, tak sa k ničomu nedostaneš a budú tebou opovrhovať.
V minulosti si spomínala, že časť ľudí v Chorvátsku prenajíma svoje nehnuteľnosti načierno, aby sa vyhli plateniu daní. Deje sa to stále?
Určite sa to stále deje. Takmer každý sa bude snažiť obísť pravidlá, aby nemusel platiť dane, to je trend v Chorvátsku aj v zahraničí.
My si poctivo platíme všetky dane a odvody. Viem, že pri apartmánoch dokonca úrady robia náhodné kontroly, ale o kontrole u nás neviem. My máme všetko v poriadku, takže aj keď kontrola bola, zrejme nenašla žiadny problém.
Oplatí sa dnes podľa teba stále zainvestovať do nehnuteľností v Chorvátsku?
Určite sa oplatí, ja by som do toho išla znovu. Prenájom je ťažký biznis, ale všetko sa dá naučiť. Človek hlavne nemusí vymýšľať nič nové, potrebuješ kapitál a starať sa o nehnuteľnosť. Nemusíš vymyslieť koleso. Prenájom tu vždy bol aj bude.
Ľudí počas pandémie zavreli doma medzi štyri steny a uvedomili si, že chcú cestovať. Určite by som investovala, nemusí to byť len Chorvátsko, ale akákoľvek destinácia. Cestovný ruch má podľa mňa stále obrovský potenciál.
